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Registro da incorporação imobiliária não institui condomínio edilício
03 DE MARçO DE 2026

Decisão foi proferida pela CN-CNJ e reafirma autonomia jurídica entre o condomínio sobre frações ideais e o condomínio edilício.

A Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CN-CNJ), ao julgar o Pedido de Providências n. 0008349-79.2024.2.00.0000 (PP), entendeu que o registro da incorporação imobiliária não institui condomínio edilício, reafirmando a autonomia jurídica entre o condomínio “protoedilício” (sobre frações ideais) e o condomínio edilício, preservando a segurança jurídica na delimitação dos atos sujeitos a registro e respectiva qualificação.

Segundo o relatório da decisão, o Requerente pleiteou, em síntese, a suspensão e a anulação ou, subsidiariamente, a revisão do Provimento CN-CNJ n. 169/2024, afirmando que “ao contrário do disposto no sobredito provimento, a implantação de edifício, como forma de acessão, em atividade de incorporação imobiliária, é objeto exclusivamente de averbação da construção, nos termos do art. 167, II, 4, da Lei 6.015/1973 e do art. 44 da Lei n. 4.591/1964, à vista da certidão de ‘habite-se’.”

Além disso, defendeu que “a conclusão da construção de edifício pelo regime da incorporação imobiliária não comporta realização de novo registro de instituição de condomínio especial/edilício, além daquele já efetivado juntamente com o registro da incorporação prevista no art. 440-AN do Provimento n. 149 CN/CNJ, sendo incompatível com os efeitos do fenômeno da acessão, que não comportaria novo registro, mas, sim, averbação, como determina o art. 167, II, nº 4, da Lei de Registros Públicos e o art. 44 da Lei 4.591/1964.”

Por fim, sustentou que o Código Civil limita a duas as espécies de direito de propriedade imobiliária sob regime de condomínio, sendo o geral e o especial, e que “o condomínio previsto na Lei n. 4.591/1964 e no art. 1.331 e seguintes do CC é o mesmo, qual seja, o condomínio especial, não se alterando essa natureza jurídica pelas diversas nomenclaturas dadas pela doutrina, razão pela qual o Provimento n. 169 CN/CNJ, que diferencia a instituição do condomínio especial sobre frações ideais no ato da incorporação imobiliária daquele registro da instituição e da especificação do condomínio edilício, estaria eivado de vício de legalidade.”

O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), por intermédio de sua Comissão do Pensamento Registral Imobiliário (CPRI/IRIB) figurou no PP como amicus curiae, sustentando a preservação da distinção entre os regimes jurídicos e registrais da incorporação imobiliária e do condomínio edilício. O IRIB ressaltou a “autonomia jurídica e registral da incorporação imobiliária e do condomínio edilício, o que não foi alterado pela Lei n. 14.382/2022, de modo que a incorporação imobiliária e o condomínio seriam institutos distintos, com regimes jurídicos e efeitos próprios, tanto no plano do direito material quanto no âmbito dos atos registrais.”

O IRIB também defendeu que “o registro da incorporação imobiliária não institui o condomínio edilício, interpretação respaldada por mais de 70 (setenta) anos de aplicação da Lei n. 4.591/1964” e que “o registro da incorporação cria uma copropriedade entre os adquirentes das frações ideais que corresponderão às futuras unidades autônomas, assim como para o titular do terreno sobre o qual será erigido o empreendimento. Mas esse regime em nada se confundiria com o regime de condomínio edilício que exsurge apenas e tão somente após a averbação da construção e o obrigatório registro da instituição do condomínio.”

Vale destacar, ainda, que o Registro de Imóveis do Brasil (RIB) também ingressou como amicus curiae e, em síntese, defendeu “a manutenção do Provimento CNJ 169/2024 que, no seu entender, distingue corretamente o registro da incorporação do ato de instituição do condomínio edilício, pugnando, ao final, pela improcedência do pedido do requerente.”

Ao julgar o caso, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, entendeu que “o condomínio protoedilício nasce com o registro da incorporação imobiliária, e o condomínio edilício com o registro de sua instituição e especificação, após a conclusão da edificação. Não há confusão ou sobreposição entre os dois institutos, que possuem natureza, finalidade e regimes jurídicos distintos.”

Sobre a interpretação do art. 440-AN do Provimento CN-CNJ n. 149/2023, com redação dada pelo Provimento atacado, o Ministro concluiu que este “introduz uma distinção jurídica de suma importância no âmbito do direito registral imobiliário, ao dispor que o registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais não se confunde com o registro da instituição e da especificação do condomínio edilício.”

Já em relação ao condomínio “protoedilício”, a decisão afirma que “o condomínio especial sobre frações ideais previsto no art. 32, § 15 da Lei 4591/64 tem por objeto o compartilhamento de frações ideais de um terreno, sem que haja, necessariamente, a vinculação dessas frações a edificações específicas ou individualizadas.” Por outro lado, a decisão reforça que “o condomínio edilício, amplamente regulado pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil e previsto na própria Lei nº 4.591/1964, possui natureza distinta. Este regime jurídico organiza a propriedade de edificações já concluídas ou em fase avançada de construção, nas quais as unidades autônomas são individualizadas e possuem matrícula própria.”

No que se refere à distinção jurídica dos institutos, o Ministro afirmou que, “enquanto o condomínio especial sobre frações ideais está associado à organização inicial da titularidade do terreno, sendo transitório, o condomínio edilício, com natureza definitiva, é voltado à individualização e regulamentação das unidades autônomas edificadas.”

Por fim, o Ministro julgou improcedente o pedido, afirmando que “o art. 440-AN da Lei nº 4.591/1964 deve ser interpretado no sentido de reafirmar a autonomia jurídica e funcional dos regimes de condomínio especial sobre frações ideais e condomínio edilício, nos termos da fundamentação.”

Leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB

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