NOTÍCIAS
STJ vai estabelecer formalidades necessárias para leilão extrajudicial
10 DE SETEMBRO DE 2024
É possível anular um leilão extrajudicial e desfazer o negócio entre arrematante e instituição financeira pelo fato de o edital desrespeitar os requisitos exigidos para o leilão judicial?
A questão está nas mãos da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que vai analisar o tema em recurso especial. O relator é o ministro Marco Aurélio Bellizze.
A decisão vai influenciar o financiamento de imóveis por meio de contratos com garantia de alienação fiduciária. Neles, o banco fornece o crédito para aquisição do bem e se torna o proprietário. O comprador fica na posse e pode usufruir, mas só recebe a propriedade quando quitar a dívida.
Se atrasar as prestações, o banco consolida a posse do imóvel e, por lei, precisa levá-lo a leilão, que é extrajudicial por não depender da existência de um processo.
No caso julgado, o imóvel leiloado está localizado em Campinas (SP) e tem restrições de construção por motivos ambientais — trata-se de área de contaminação do solo e das águas.
Essas restrições, que constam em decreto municipal da cidade paulista, não foram incluídas no edital do leilão extrajudicial. Um posto de combustíveis arrematou o imóvel alegadamente sem saber disso.
Por esse motivo, o arrematante processou o banco e o leiloeiro, pedindo a declaração de nulidade do leilão e a devolução dos valores desembolsados.
As instâncias ordinárias deram razão ao posto e anularam o negócio. Para eles, o imóvel deveria ter descrição detalhada no edital, contendo todas as suas características — inclusive as restrições.
O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que houve violação ao artigo 886, inciso VI do Código de Processo Civil, que exige a menção da existência de ônus sobre os bens a serem leiloados.
A norma está no trecho do CPC que trata do procedimento de alienação por meio do leilão judicial. Caberá à 3ª Turma decidir se ela se estende aos casos de leilão extrajudicial.
Regras inexistentes
O recurso especial foi ajuizado pelo leiloeiro, condenado a devolver a comissão recebida pelo negócio. Ele é representado pelos advogados Vitor Colovato, Patrícia Buranello Brandão e Júlia Libório Barbosa, do escritório DBML Advocacia.
A primeira questão a ser respondida pelo STJ é se a restrição ambiental do imóvel é algo que precisaria constar no edital do leilão extrajudicial.
O tema é regulado pela Lei 9.514/1997, que trata do instituto da alienação fiduciária e não traz grandes exigências para que o leilão seja feito.
Ela obriga que seja este seja organizado em até 60 dias após a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário na matrícula do imóvel e que seja devidamente comunicado ao devedor.
No processo em discussão, esse procedimento foi seguido à risca. O banco consolidou a propriedade do imóvel após o atraso nas parcelas pelo comprador e o levou a leilão.
No recurso, o leiloeiro sustenta que não é possível aplicar ao caso as normas destinadas ao leilão judicial, previstas no artigo 886 do CPC. Entende, portanto, que a restrição ambiental não precisaria ser informada no edital.
Coisas diferentes
Segundo o leiloeiro, a solução dada pelo TJ-SP é errônea com base no contexto em que os leilões extrajudiciais ocorrem. Eles se inserem no sistema da alienação fiduciária e são uma forma de viabilizar rápidas medidas de recuperação de crédito e fomento da economia, garantindo agilidade e segurança jurídica.
O leilão judicial, por sua vez, representa o cumprimento de uma ordem do juiz executar judicialmente bens do devedor que não quitou voluntariamente uma dívida cobrada por meio de um processo.
Assim, faz sentido que nos casos judiciais a lei exija a indicação de todos os ônus sobre os bens a serem leiloados, como diz o CPC. No caso do leilão extrajudicial, essa exigência não existe.
“Os valores e bens jurídicos protegidos por um instituto não se confundem com os protegidos por outro. Há clara diferença axiológica entre eles, o que, por si só, já seria suficiente para evitar a aplicação das regras de um instituo ao outro”, diz a petição.
A parte recorrente ainda avisa que aumentar as regras sobre os leilões de alienação fiduciária e incorporar novos padrões de conduta pode colocar em xeque a segurança de milhares de leilões já feitos, além de refletir no custo do crédito ao consumidor final.
Assim, a aplicação das regras do leilão judicial ao leilão de alienação fiduciária demandaria, ao menos, uma justificativa robusta justificativa, o que não ocorreu no caso.
Na visão do leiloeiro, se a lei não traz regras para os elementos essenciais do edital, esse tema pode ser definido pelas partes em respeito ao princípio da autonomia da vontade.
“É certo que o edital do leilão controvertido contém todas as informações necessárias e suficientes a respeito do imóvel leiloado e das condições do leilão, de forma que respeita os requisitos de um negócio jurídico tradicional, principalmente os deveres laterais de boa-fé.”
AREsp 2.471.891
Fonte: Conjur
Outras Notícias
Anoreg RS
Artigo – Constituição é clara ao demarcar marco temporal das terras indígenas – Por Ives Gandra da Silva Martins
26 de dezembro de 2023
O Congresso derrubou no último dia 14 de dezembro o veto do presidente da República ao marco temporal das terras...
Anoreg RS
Artigo – A reforma do Código Civil: direito das famílias – Por Maria Berenice Dias
26 de dezembro de 2023
A Comissão de Juristas entregou formalmente a proposta de reforma do Código Civil em 18 de dezembro. Coordenada...
Anoreg RS
Mulher terá nome de pais afetivos e biológicos em certidão de nascimento
26 de dezembro de 2023
Autora da ação foi criada por seus tios como se fosse filha, mas também mantinha relacionamento com pais biológicos.
Anoreg RS
Folha de S.Paulo – Brasil registra em 2023 número recorde de mudança de gênero em cartórios
26 de dezembro de 2023
Dados parciais da Arpen-Brasil ainda mostram que 15.145 brasileiros já mudaram seus prenomes desde a sanção de...
Anoreg RS
Resolução n. 541/2023 do CNJ disciplina a instituição das comissões de heteroidentificação e o respectivo procedimento nos concursos públicos realizados no âmbito do Poder Judiciário
26 de dezembro de 2023
Disciplina a instituição das comissões de heteroidentificação e o respectivo procedimento nos concursos...