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Posso comprar 50% de um imóvel e depois obter a outra metade através de Usucapião?
17 DE OUTUBRO DE 2023

A Usucapião de bens imóveis pode ser reconhecida pela via Extrajudicial, sem processo judicial, com assistência obrigatória de Advogado(a), conforme artigo 216-A da Lei 6.015/73.

Ter imóveis em “COPROPRIEDADE” (ou condomínio) significa que o imóvel pertence a mais de um titular/proprietário, em cotas ou frações, servindo como exemplo: se possui 2 (dois) donos, cada um poderá ter 1/2; se possui 4 (quatro) donos, 25% para cada ou 1/4 e assim sucessivamente. É bem verdade que esse “quantum” pode ser diferente, afastada a chamada “presunção relativa de igualdade de quinhões”, como inclusive esclarece o art. 551 do CCB para a copropriedade originada de uma DOAÇÃO – que possui estreita ligação com a regra do par. único do art. 1.315 do mesmo CCB que assevera “Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos”. Aqui mais uma vez se mostra importantíssimo examinar a SITUAÇÃO REGISTRAL para apurar se de fato temos ou não uma igualdade de quinhões nessa especial hipótese de copropriedade ou propriedade condominial, como queira.

O regime de copropriedade imobiliária atrai as regras do “Condomínio Geral”, como esclarece o ilustre jurista FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO ( Código Civil Comentado. 2021) que esclarece citando outro ilustre autor:

“Na lição de Caio Mario da Silva Pereira, ‘dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes’ (instituições de direito civil. 18. ed. Rio de Janeiro, 2002. v. IV, p. 175). Duas são as características básicas do condomínio. A primeira é a COTITULARIDADE DOMINIAL sobre uma coisa. A segunda é o REGIME JURÍDICO de cotas ou partes ideais sobre a coisa, cabendo a cada condômino uma fração ou percentagem sobre o todo, sem que o direito incida sobre uma parte fisicamente determinada. Os direitos dos condôminos, assim, são qualitativamente iguais, porque incidem em partes ideais sobre a totalidade da coisa, embora possam ser quantitativamente distintos, proporcionais à força de seus quinhões”.

O referido mestre ainda esclarece um ponto importante nesse sofisticado assunto:

“Quanto à forma, ou modo de ser, pode o condomínio ser PRO DIVISO ou PRO INDIVISO. Será pro dividiso quando ‘a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa’. Será pro indiviso quando a situação de condomínio coincidir com a composse, ou seja, a situação jurídica e a fática são de partes ideais, sem localização da posse dos condôminos”.

Um ponto importante sempre destacado diz respeito à aquisição do TODO via usucapião por qualquer um dos condôminos/coproprietários de modo a afastar os demais e com isso inclusive regularizar uma situação fática estabelecida mas que ainda não conste do RI (Registro de Imóveis). Seria possível então ao proprietário de fração ideal imobiliária adquirir as demais frações (ou metade, se for esse o caso daquele que já detém 50% de um imóvel) mediante USUCAPIÃO para então passar a titularizar o imóvel por inteiro?

A resposta é POSITIVA, desde que é claro estejam presentes e cabalmente demonstrados os requisitos exigidos para o reconhecimento da Usucapião – valendo enfatizar inclusive que também essa hipótese pode ser aquilatável na esfera EXTRAJUDICIAL, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, com completa regulamentação pelo PROVIMENTO CNJ 65/2007.

Não podemos olvidar que a questão já está pacificada e é tranquila e remansosa nos tribunais superiores onde, considerando a mesma situação que envolve tanto PROPRIEDADE CONDOMINIAIS quanto HERANÇA (com todo acerto, haja vista a regra do par. único do art. 1.791 do CCB) já temos excelentes precedentes que não deixam dúvida sobre a possibilidade de USUCAPIÃO:

“STJ. REsp 668131/PR. J. em: 19/08/2010. AÇÃO DE USUCAPIÃO. HERDEIRA. POSSIBILIDADE. LEGITIMIDADE. (…). PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. 1. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários. (…)”.

Como deixa muito clara a lição do REsp em referência, o desafio nesse tipo específico de demanda imobiliária, dadas as suas peculiaridades, será além da demonstração do preenchimento dos requisitos para o reconhecimento da Usucapião a demonstração do exercício da POSSE QUALIFICADA EXCLUSIVA, pelo prazo exigido em Lei e SEM QUALQUER OPOSIÇÃO DOS DEMAIS PROPRIETÁRIOS – Usucapião essa que pode ser manejada inclusive como matéria de DEFESA (Súmula 237 do STF, aprovada e editada em 13/12/1963) e com isso aniquilar eventual pretensão natimorta de “Extinção de Condomínio” como aponta a jurisprudência mineira:

“TJMG. 10112170036597001/MG. J. em: 20/08/2020. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – MATÉRIA DE DEFESA – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – ALEGAÇÃO PELO CONDÔMINO – VIABILIDADE – REQUISITOS – DEMONSTRAÇÃO – PEDIDO INICIAL IMPROCEDENTE. A usucapião pode ser alegada como matéria de defesa em sede de ação de extinção de condomínio. É possível um dos condôminos usucapir a quota parte do outro, desde que exerça a posse exclusiva sobre o bem e não haja oposição dos outros condôminos. Em se tratando período aquisitivo iniciado no Código Civil de 1916, são requisitos para usucapião extraordinária a posse do imóvel de forma mansa e pacífica pelo período de vinte anos, com animus domini, independentemente de justo título e boa-fé (art. 550). Acolhida a tese defensiva de usucapião extraordinária da quota parte do imóvel pertencente ao autor, pelos réus afasta-se a pretensão autoral de extinção do condomínio”.

Sobre os autores: Júlio Martins (OAB/RJ 197.250) é Advogado com extensa experiência em Direito Notarial, Registral, Imobiliário, Sucessório e Família. Atualmente é Presidente da COMISSÃO DE PROCEDIMENTOS EXTRAJUDICIAIS da 8ª Subseção da OAB/RJ – OAB São Gonçalo/RJ. É ex-Escrevente e ex-Substituto em Serventias Extrajudiciais no Rio de Janeiro, com mais de 21 anos de experiência profissional (1998-2019) e atualmente Advogado atuante tanto no âmbito Judicial quanto no Extrajudicial especialmente em questões solucionadas na esfera extrajudicial (Divórcio e Partilha, União Estável, Escrituras, Inventário, Usucapião etc), assim como em causas Previdenciárias. Site: www.juliomartins.net

Fonte: Jornal Jurid