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Perda de imóvel por dívida fiscal do antigo dono: decisão do STJ inquieta o mercado – Por Ana Paula Dias
09 DE OUTUBRO DE 2023

Já imaginou perder seu imóvel por dívida ativa de antigos proprietários? Recentemente, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) entendeu ser possível a perda de imóvel por dívida fiscal de proprietários anteriores, e essa decisão tem causado grande rebuliço no mercado.

A decisão abre espaço para que o atual dono de um imóvel seja prejudicado, caso qualquer proprietário anterior tenha sido inscrito na dívida ativa, mesmo anos após a venda, incluindo imóveis novos e usados.

A decisão é embasada no artigo 185 do Código Tributário, modificado pela Lei Complementar 118/2005, da qual destaca-se: “Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”.

É possível interpretar que a Justiça presume má-fé absoluta do vendedor e do comprador, configurando fraudulenta qualquer transferência de propriedade imobiliária realizada a partir de 2005, caso o antigo proprietário possua débitos tributários junto à Receita Federal.

A extensão da responsabilidade ao atual proprietário decorre do entendimento de que, antes do fechamento da compra e venda, os compradores devem verificar uma série de documentos e certidões, sendo imprescindível a conferência da matrícula, que traz o histórico do imóvel.

Entretanto, a decisão desconsidera a seguinte realidade: não raramente, o Fisco se mostra ineficiente, não apontando na matrícula do imóvel possíveis cadastros de dívida ativa, como impostos e multas atrasadas. É um cenário de grande burocracia, tendo em vista que temos 27 unidades na federação. Imagine você, comprador, ter que extrair certidões negativas de todos os estados e municípios antes de assinar o contrato de compra e venda de um imóvel?

Se antes da decisão bastava conferir a matrícula para comprovar a aquisição de boa-fé, com o novo entendimento, será necessário o levantamento do máximo possível de certidões negativas de dívidas ativas de todos os proprietários anteriores, inclusive, empresas responsáveis pela construção.

A decisão traz grandes mudanças no mercado e gera insegurança jurídica, transtornos e incertezas nas negociações imobiliárias. A presunção de fraude afeta também empresas, com projeção de encarecer financiamentos e afetar fundos de investimentos imobiliários.

A recomendação é redobrar a atenção na compra e venda de imóveis, exigindo-se certidões negativas de todos os proprietários anteriores. Caso um deles tenha o nome sujo na lista do governo, deve ser acionado para regularizar os débitos antes da concretização do negócio. E mais: sabendo que nem sempre os corretores de imóveis detêm o conhecimento jurídico e técnico necessário para blindar os consumidores, é indispensável a participação do advogado nas transações imobiliárias.

Fonte: ConJur