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Falta de registro em cartório não invalida garantia de alienação fiduciária, diz STJ
07 DE NOVEMBRO DE 2023

A ausência do registro em cartório do contrato de compra e venda de um imóvel com garantia de alienação fiduciária não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes. Essa medida só é necessária para que produza efeito perante terceiros interessados.

Com esse entendimento, e por maioria de votos, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, independentemente do registro do contrato em cartório de imóveis, o bem adquirido com contrato de alienação fiduciária se submete ao rito da Lei 9.514/1997.

Nesse tipo de acordo, o comprador adquire o imóvel mediante financiamento e transfere a propriedade do bem para a instituição financeira que lhe forneceu o crédito. Ele, então, permanece na posse, mas na condição de devedor fiduciante.

A propriedade só é devolvida pelo banco (credor fiduciário) quando a dívida do financiamento é quitada. Se houver inadimplência, a Lei 9.514/1997 prevê um rito que passa pela consolidação da propriedade em nome do credor e o leilão do bem para quitação da dívida.

O artigo 23 da lei de 1997 afirma que constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. No STJ, as turmas que julgam temas de Direito Privado adotavam interpretações distintas sobre a norma.

A 3ª Turma entendia que, na ausência do registro, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel. Assim, o comprador do bem poderia rescindir o contrato e receber de volta os valores pagos sem precisar se submeter ao rito da Lei 9.514/1997.

Já a 4ª Turma decidia que, mesmo na ausência do registro em cartório, o contrato possui validade e eficácia entre as partes. Ou seja, a garantia de alienação fiduciária existe. O comprador não poderia rescindir o contrato e não teria direito a receber os valores que já havia pago até então.

Segundo essa linha de entendimento, a ausência do registro só impediria a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e seu posterior leilão. O caso julgado pela 2ª Seção em embargos de divergência opôs essas duas posições.

Venceu a jurisprudência da 4ª Turma, encabeçada pelo voto divergente do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Ele foi acompanhado pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti.

Ficou vencida a relatora dos embargos, ministra Nancy Andrighi, ao lado dos ministros Marco Buzzi e Marco Aurélio Bellizze. Esteve ausente o ministro Moura Ribeiro. E presidiu o julgamento sem direito a voto o ministro Antônio Carlos Ferreira.

Voto do ministro Cueva resolveu a questão em posição mais favorável ao credor

Emerson Leal/STJ

Validade entre as partes

No voto vencedor, o ministro Cueva defendeu que o reconhecimento da validade e da eficácia do contrato de alienação fiduciária, mesmo sem o registro no Ofício de Registro de Imóveis, opera-se em favor de ambas as partes da relação contratual.

Por um lado, isso garante ao devedor fiduciante que seu imóvel não vai ser penhorado em nenhuma hipótese fora daquelas autorizadas pela Lei 9.514/1997. Por outro, o credor fiduciário tem assegurado os meios contratuais de execução da garantia em caso de inadimplência.

O registro do contrato em cartório é imprescindível para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Tal exigência, contudo, não confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir o acordo como bem entender, fora das hipóteses listadas legalmente.

Na análise do ministro, admitir a rescisão por decisão do devedor fiduciante com a devolução do dinheiro já pago desvirtuaria o instituto da alienação fiduciária, que cairia em desuso. Assim, os compradores de imóveis teriam maior dificuldade de acesso ao crédito e juros mais elevados.

Em voto-vista, a ministra Isabel Gallotti concordou com Cueva. Ela destacou que o registro do contrato de alienação fiduciária no cartório de imóveis não é condição de validade e eficácia do contrato entre as partes.

“Ao não promover o registro imobiliário do contrato, o credor assume o risco, por exemplo, de o devedor alienar o bem a terceiro, ignorante do contrato, e ao qual o pacto não poderá ser oposto, precisamente em razão da falta de registro”, pontuou ela.

A magistrada afirmou ainda que seria um contrassenso admitir que, sem o registro em cartório, apenas a parte do contrato que trata da concessão do empréstimo para compra do bem é válida, invalidando a parte que trata da garantia.

“Não se pretende afastar a aplicação do artigo 23 da Lei 9.517/97. Referido dispositivo, entretanto, não fixa o prazo para o registro do contrato de alienação fiduciária”, afirmou a ministra Isabel Gallotti.

Fonte: ConJur